张学民

1980年，邓小平同志发表了《关于建筑业和住宅问题的谈话》，至此，中国拉开了住房制度改革的大幕。

42年来，中国房地产行业发生了翻天覆地的变化，房地产市场从无到有，从小到大，经历了萌芽、拔节、野蛮生长、修枝打叉、风霜严打、理性发展、萎靡衰退的一个个阶段，住房也从最初的筒子楼、单元房，到了如今的商品房。中国城镇住宅存量从上世纪八十年代初的14亿平方米增至276亿平方米，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至33.3平方米，中国城镇居民住房拥有率也提升至96%(2020年数据)。

时至今日，再看过往，中国房地产行业走过的42年依然辉煌灿烂，基本完成了让中国人“住有所居”的历史使命。但是，经历了几十年的发展，传统房地产开发经营的方式，显然已经不适应当前人民不断增长的对住房的需求，房地产行业的新一轮变革已然开启，顺应时代、顺应以人为本的理念、以变求存、创新赋能，将是未来房地产企业的必然之选。

结合当前经济形势、市场形势、房企经营情况及民众诉求，我们可以得出结论：中国房地产行业未来的发展使命，将是让人民“住有优居”。因此，新一轮的住房革命将很快开启，事实上已经拉开序幕。

经过多年对经济及市场的观察研究，笔者认为，未来的房地产行业，尤其是大中城市住房革命的大变革主要表现在以下几方面：

一、住房管道直饮水的推广普及是居民健康用水的必然趋势

2016年10月，为了推进健康中国建设，提高人民健康水平，根据党的十八届五中全会战略部署制定，中共中央、国务院发布实施了《“健康中国2030”规划纲要》，“纲要”提出，随着人们健康意识提升，饮食养生、体育锻炼日益成为人们生活中不可或缺的一部分。人们开始关注生存环境和自身健康，作为生命之源的水，也成为人们极为关注的对象。

众所周知，德国是目前全世界最长寿的10个国家之一，平均寿命高达81岁，这其中主要原因是德国人拥有的良好生活习惯使然，而直饮水的普遍使用又为主因。从医学角度看，人体细胞和体液适合偏碱性，但由于人的饮食习惯、人体环境往往偏离弱碱性，而呈现酸性或中性，这样，酸钙结石就会形成。有数据显示，酸钙结石占肾结石的80%以上。有实验证明，尿酸结石只有在PH值大于7时才会自动溶解。由此可见，人体健康的基础是细胞、血液、体液始终保持弱碱(PH值7.35)状态循环。而目前已经非常成熟的管道直饮水，其六大指标——活化、碳化、能量化、无污染、无退化、PH值呈弱碱性，能很好地解决这个问题。

随着人民物质文化生活水平的提高，民众对饮水质量提出了更高的要求。虽然目前供水(自来水)水质符合国家生活饮用水的标准，但目前供水水质对照国外先进水平尚有一定的差距：一是传统净水工艺的局限性。若水源受到污染，常规的水处理无法完全去除水中的有害成分。二是存在严重的二次污染问题。如自来水管网系统在使用过程中存在的管道腐蚀、渗漏、结垢、沉淀，屋顶水箱未经常清洗消毒、桶装水在使用过程中由于饮水机本身的污染、昆虫进入出水口、空气直接进入水桶产生的污染等因素，都存在二次污染的隐患。三是水的营养成分缺失问题。如纯净水、蒸馏水等在生产过程中把对人体有害的成分去除的同时，也把对人体有益的、必需的微量元素也去除掉了，这对人体健康是非常不利的。

正是考虑到饮水质量关系到人们的健康和生命安全，以及人们对健康重视程度的提升，管道直饮水应运而生，并首先被秉持健康至上理念的一部分人所追捧。

管道直饮水是“管道优质直接饮用水”的简称，它是在保留现有给水系统的基础上以分质供水的方式，在住宅小区内建设生产直饮水的水处理中心，运用现代高科技生化与物化技术，对原水进行深度处理后，再通过由食品级(即可以装食品)的优质管材组成循环网的方式送至用户，成为可直接饮用的优质水。

管道直饮水因其在去除有毒、有害物质的同时，保留了人体所需要的微量元素，因而更加健康，是高档次的生活用水。其与传统自来水相比，避免了饮水二次污染及水营养成分缺失等问题，因而更加健康。并且，管道直饮水是24小时自动循环供水，水质新鲜，口感好，价格也只是桶装水的1/2~1/3，这不仅提高了饮水的质量，满足了用户对高品质饮用水的需求，而且还可节约水资源。

由此可见，管道直饮水的出现，是我国国民经济发展到一定水平的必然产物，也是未来健康用水的大方向、大趋势。早在2006年，国家就已出台《管道直饮水系统技术规程》，推进管道直饮水规范、广泛实施。但由于管道直饮水设备占地面积大、所需投入高等因素，管道直饮水技术未能迅速铺开。不过，根据最新的情况，目前已经出现水处理系统的拆分机，这些拆分机功能全、体积小，可以灵活应用在小区、办公楼等场所，而且可以根据建筑业态及业主的具体需求进行定制。这将是未来高品质居住的一个重要因素，也会是房地产行业高质量发展的一个重要方向。

二、绿色建筑及立体生态创新建筑将受到民众广泛青睐推崇

党的十八大将生态文明建设纳入中国特色社会主义事业“五位一体”总体布局，美丽中国成为执政新理念。

在此背景下，10年来，全国各地将生态文明建设提到新的高度，并对环境污染的治理采取了积极的行动，但生态文明建设不仅仅是“防治”，更重要的是“建设”。所以，近年来绿色经济屡屡被提及。

建筑业作为最关乎国计民生的领域之一，在生态中国建设中承担着重大的历史使命，大力发展绿色建筑、建设优美人居环境，全面提升人民群众的获得感及幸福感，是建设领域统筹兼顾“生态文明”思想的最佳路径，具有重大而长远的战略意义。正因如此，装配式建筑技术、绿色建材、建筑节能技术、垂直绿化技术等日益走进人们的视野，成为时代的宠儿。

在诸多绿色建筑技术中，垂直绿化建筑是最为经济、立竿见影的好办法。当前，国内垂直绿化建筑中，立体生态创新建筑算是佼佼者。因为未来立体生态创新建筑不同于以往的垂直绿化技术。立体生态创新建筑并未止步于建筑体表的绿化，而是将绿色延伸至建筑本身。

立体生态创新建筑是将绿色生态理念注入城市建筑实践，通过将私家花园庭院、公共街巷、空中停车与现代电梯房相结合，形成户户有花园、隔层有公共街巷(停车)的庭院建筑形式，并由此产生良好的建筑外墙垂直绿化和平台(屋顶)立体绿化的生态效益。该创新设计可应用于住宅、商业、公寓、办公、产业园等各类建筑业态中。

立体生态创新建筑城市立面效果图

目前，立体生态创新建筑住宅产品形态主要有庭院房、街巷式庭院房、街巷载车式庭院房。

立体生态创新建筑庭院房效果图(该项目已落地)

立体生态创新建筑街巷式庭院房效果图(该项目已落地)

作为绿色建筑的典型代表，立体生态创新建筑以创新形态和技术为政、企、民带来诸多利好。立体生态创新建筑对于城市发展的综合效益主要体现在以下几个方面：

(一)改善城市生态和人居环境。植树造林是未来30~50年经济可行、成本较低的降低大气中温室气体浓度、减缓全球气候变暖的重要措施。据相关资料表明，林木每生长1立方米蓄积量，大约可以吸收1.83吨二氧化碳，释放1.62吨氧气。

立体生态创新建筑庭院实景图

未来立体生态创新建筑有效利用建筑外墙、空中平台和屋顶进行草木种植、立体绿化，既拓展了城市绿化空间，而且将大大增加空气中的负氧离子、减少雾霾、提高空气质量，并有效缓解城市热岛效应和温室效应。

(二)开创性的空中庭院，再造建设用地，提升土地价值。未来立体生态创新建筑开创了在建筑上植树造林的新时代，在不占用额外平面土地、有效解决城市绿化用地严重不足问题的同时，还对土地进行了“再生”，扩大了城市可利用建设空间，有效提升了土地利用效率。未来立体生态创新建筑的空中庭院覆土面积相加，将超过它整个项目的总占土地面积，同过去普通高层住房相比，其绿化率将达到3倍以上，彻底改善用户的居家环境，让住户拥有更健康的生活方式。

(三)有利于统筹地上地下建设。立体生态创新建筑可以将停车位搬到空中，不再大规模开挖土石方建地下停车场，这样可以提供更好的地下条件用于构筑地下基础设施(包括“海绵城市”基础设施、地下管廊基础设施等)，统筹城市地上地下建设，使城市既有“面子”，更有“里子”。

(四)减轻政府城市绿化的财政负担。城市绿化是每个城市的基础配套，建设城市游园，政府需要投入大量土地、人力、物力、财力以及后期维护费用。未来立体生态创新建筑将绿化园林搬到了个人家中和楼宇上，由物业和每家每户智能、分散维护，将大大减少政府的财政负担，促进创新产品且带动相关产业的蓬勃发展。

立体生态创新建筑庭院实景图

(五)提升城市综合竞争力。未来立体生态创新建筑可以有效提升城市环境和城市形象，让城市成为发展绿色生态建筑的样本典范，吸引更多人才、资本等要素加速聚集，不断提升城市发展级。

目前，立体生态创新建筑已在全国许多省市行政区域实现战略布局，并出台针对性支持政策，从保证覆土和绿化面积、折算绿地率、私家庭院、公共街巷和空中停车不计容等方面进行引导和鼓励，推动立体生态创新建筑示范、试点项目建设。

对于河南，以立体生态创新建筑为代表的空中花园阳台已得到河南省政府重视，2021年12月28日通过的《河南省绿色建筑条例》中有所明确：鼓励对建筑的外立面、结构层、屋顶和半地下空间进行立体绿化，鼓励新建住宅规划建设空中花园阳台，提升建筑绿色空间和城市生态容量……对在空间高度、绿化覆土深度、绿化面积比例等方面符合要求的空中花园阳台，县级以上人民政府可以按照有关规定给予奖励和支持。

空中阳台花园是第四代住宅的重要特色创新。第四代住房成为实现了人、建筑与自然的和谐相融的连接体，使建筑真正有了生命，满足人民对美好生活的向往。同时第四代住宅建筑也通过垂直绿化的方式提高了城市的绿化率，缔造了高辨识度的城市形象，使城市绿化空间布局进一步优化，形成特色鲜明、景观优美的绿色城市格局，彰显出创新、生态、人文的城市发展理念。河南首个由清华大学建筑设计研究院未来立体生态建筑(国际)创新中心全程对接设计与研发的未来立体生态创新建筑项目祝福天樾在郑州巩义面市，郑州高新区国资平台公司正在开发建设的雪松路片区项目、万科翠湾中城均采用此类建筑形式，立体生态建筑发展方兴未艾，打造品质建筑，以一种全新生态居住方式，开启河南垂直立体空中庭院时代，为居住产品带来开创性革新。

三、创新型实用型的高科技产品更多地赋能房地产项目

近几年，在产业升级的背景下，科技产品或智慧解决方案在房地产项目中的应用越来越广泛，房地产项目也越来越离不开科技的赋能。特别是两年多来受疫情的影响，科技在地产中的应用更加迅速而广泛，在国家力推、行业变革、市场调控、企业求变、疫情影响等综合因素作用下，房地产与科技的结合势在必行，且发展迅速。

不过，回顾过去的几年，由于房地产市场供不应求的属性，房地产与科技的结合，更多的是以房地产企业为主导和推动。房地产企业通过新风系统、水雾系统、人脸识别技术、智能家居系统、智慧社区等高科技的植入，提升产品的附加值，使得产品更具竞争力。但未来，随着房地产市场彻底地由卖方市场向买方市场的转变，房地产与科技的结合，将转变为以购房者的需要为推动，即“以人为本”。

近年来，由于气候变化，人们普遍感觉夏季更热、冬季更冷，夏季高温天气越来越多，烈日炎炎，无论是人还是小区植物，都备受炙烤;冬季降雪更为频繁，北方城市0℃以下的时间更久，结冰降雪也给出行带来不便。在此情况下，社区“人工降雨”和融雪系统应运而生。

(一)社区“人工降雨”技术的使用

不同于城市的人工降雨，社区“人工降雨”主要是针对某个独立的社区，社区可以根据业主意愿或者既定的温度，随时开启“人工降雨”系统，进行全小区范围的降雨，以达到降低温度、增加湿度、改善社区环境的目的。

虽然该技术对居民及其生存环境有诸多利好，但该技术的工作原理却并不复杂，简单易操作。该技术主要是将建筑顶层必备的、但使用机会不多的消防水箱充分利用起来，通过给消防水箱加装智能监测系统和智能喷淋系统，使得消防水箱的水位情况、社区的温度情况能够被时时监测，当社区的温度达到某一数值，即启动喷淋系统，对全小区实施“人工降雨”，完成当次“人工降雨”后，消防水箱自动进行水源补给，为下一次的使用做好蓄水工作。

其实，该系统除了能通过“人工降雨”进行小区空气、湿度环境的改善外，还能将消防水箱充分利用，使其不至于长期闲置，解决了水箱长期不用导致的设备老化、蓄水不足等问题。该技术和系统十分利好社区，比如，前不久，濮阳市气象台连续发布高温红色预警信号，称该市最高气温将升至40℃以上，濮阳市华龙区香榭里小区就采用人工降雨进行了降温，业主们感到非常满意。

高层住宅屋顶喷淋系统(社区人工降雨)实景图

(二)融雪系统的开发和应用

城市融雪，一般有三种常用的传统方法：一是融解法，即依靠各种热能作用或者撒布化学药剂使得冰雪融化;二是机械法，即通过机械对道路上的冰雪直接铲除;三是人工清除法，该方法所耗人力资源较高，速度最为缓慢。

以上方法，多用于城市公共区域的融雪、除雪，但其实，社区融雪也是关系到人们出行的重要区域。一直以来，社区融雪工作一般都是靠物业人员清扫完成，但由于人的体力和速度原因，这样的方式往往比较慢，存在诸多弊端。

在此背景下，融雪系统被研发出来，并已开始应用于许多领域。这种融雪系统，是以碳纤维发热电缆为电力能源，以碳纤维为发热体。发热电缆通电后，热线发热产生温度，其发热温度一般在40℃~60℃，通过接触传导，加热在其周边的介质，然后通过对流方式加热空气，传导热量占发热电缆发热量的50%。另外，发热电缆通电后还会产生人体最为适宜的7~14微米的的远红外线，向人体和空间辐射，这部分热量占发热量的50%。由此，发热电缆发热效率近乎100%。

该融雪系统除了应用广泛，还具有许多其它方面的优势：比如其采用高质量的发热电缆产品，使用安全可靠，可保护房屋正面及屋顶不受冰雪损害;高效便捷的排水系统可以防止屋顶天沟及下水管的损坏，保证屋顶不结冰雪、冰柱;能自动测出工作地区的溶解要求，适时开启和关闭;安装及使用成本经济，避免了事故造成的损坏和维修;采用最清洁、最有效的电能，非常环保。

小区内道路融雪效果实景图

由此，该融雪系统可以在真正意义上实现可靠、节能的融雪和解冻功能，确保社区乃至城市的正常运转，特别是在当前房地产市场不景气的环境下，房地产企业更该积极采用创新型、高实用性的技术赋能住宅产品，满足人们的多样需求，这样才有利于房地产企业的产品开发和销售。

四、双碳革新，新材料新能源广泛应用建筑业

有数据显示，目前全世界约20%的碳排放都来自建筑及其相关行业，所以做好建材行业的减碳已成为我国实现“碳达峰、碳中和”目标的关键一环，对全社会实现高质量发展具有重要意义。

在国家“双碳”战略背景下，绿色低碳节能已成为建筑及其相关产业特别是建材行业的新风向，行业面临的转型发展任务十分艰巨。建材行业要加快绿色低碳转型，进一步向新能源、新材料产业支撑行业转型，清洁能源、绿色能源使用比例提升。

轻质隔墙板便是一种新型节能墙材料，它是一种外形像空心楼板一样的墙材，由无害化磷石膏、轻质钢渣、粉煤灰等多种工业废渣组成，经变频蒸汽加压养护而成，质量轻、强度高;内层装有合理布局的隔热、吸声的无机发泡型材或其它保温材料，保温隔热及隔音效果都非常好，能够自动调整室内空气湿度。墙板经流水线浇注、整平、科学养护而成，生产自动化程度高，规格品种多，可广泛应用于办公、商务、居民楼的内部隔墙，非常具有市场潜力。

从以上所述，科学实践证明,长期使用直饮水可直接将容易生病的酸性、中性体质改善为弱碱性体质，让健康得到保障;绿色建筑可大大增加空气中负氧离子的含量，又能达到怡然自得的个性化生活目标;人工降雨既可随时改变高温干燥的环境，又能将长期处于闲置的消防水激活保持待命状态，增强居民生活的安全系数和幸福度;融雪系统可以让老人和孩子即使在大雪冰冻的天气也能随时到室外活动，真正做到以人为本、关怀有加;“双碳”目标既降低成本、提高抗震性能，又与国际目标统一，体现大国担当。

立体生态创新建筑是未来建筑业发展的必然方向，房地产行业结合未来立体生态创新建筑，进行住宅产品的革新，不仅是方向，更是当前市场环境下的必然之选。郑州市在高新区做了绿色建筑开发的有益尝试，如由郑州高新区国资平台公司正在开发建设的雪松路片区项目就率先使用了管道直饮水入户、立体生态建筑、人工降雨、融雪系统、低碳节能材料等，树立了绿色建筑创新高品质楼盘的标杆。

当前，房地产市场下行趋势明显，企业运营困难，其中固然有经济下行、宏观调控、疫情干扰等外部原因使然，但不可否认的是，房地产行业以粗放式的发展模式已经走过了42年，传统复制粘贴的模式早已不能适应人们对美好居住生活的追求，房地产企业固化的开发思维也已经满足不了时代发展进步的速度。正因如此，当前住房产品同质化严重，需求者不买单，供给者销售难，买卖脱钩离心，也是当前市场信心不足的原因之一。

所以，房地产行业急需重新出发，从心出发，住房市场也必须变革，而这种变革必须以供给侧改革为推动。然而，由于成本及政策等多方面问题，许多创新科技、创新理念难以在房地产市场推广，这大大降低了变革的进程。为此，新一轮住房革命还是亟需政府政策的大力支持和引导，希望政府领导能够引导行业从大局出发、立足当下、着眼未来，以人民为中心，推进住房革命的开展，让居住与人的需求完美契合，为实现人民追求的生活终极目标“健康与快乐”做出贡献。

(作者系郑州高新区建设集团副总经理)